Коротко
Первое место в рейтинге компаний по согласованию перепланировки в Москве занимает Ресог (9.8) — проектирование и узаконивание в жилых и нежилых помещениях, в штате бывшие сотрудники Жилинспекции. На втором месте ПерепланировкаМос.ру (9.6), работающая с 1997 года и доводящая дело до техпаспорта БТИ, на третьем — МОСтройпроект (9.5) с 3000 согласованных объектов и публичными сроками и ценами по каждому кейсу. Самый глубокий опыт в сложных делах у 2Проектора (9.1) — он на шестом месте. Допуски, цены и ограничения всех десяти — в таблице и карточках ниже.
Перепланировка в Москве — вопрос документов, а не вкуса: каждое действие начинается с плана БТИ и обращения в Мосжилинспекцию. Заявление подаётся через mos.ru, а с апреля 2024 года перепланировка считается завершённой только после внесения изменений в ЕГРН.
Главная развилка — несущие конструкции: в сериях П-44Т, КОПЭ, И-155, I-515/9М, II-49 несущими являются почти все внутренние стены, и проём требует техзаключения от автора дома — МНИИТЭП, Моспроекта, ЦНИИЭП жилища. Отсюда расслоение рынка: одни закрывают цикл до записи в ЕГРН, другие продают только проект, третьи легализуют сделанное «по факту». Мы отобрали десять компаний и указали, кому каждая не подойдёт.
Сравнительный рейтинг
Как мы оценивали компании
Сравнивали не обещания, а то, что компания фиксирует на сайте и в договоре:
- Допуск СРО и свои проектировщики — опубликован ли номер в реестре, есть ли свой проектный отдел.
- Полнота цикла — доводят ли до акта о переустройстве, техплана и ЕГРН или только до разрешения МЖИ.
- Несущие конструкции — готовность брать техзаключение у автора дома.
- Легализация «по факту» — работа по предписанию и в суде.
- Нежилое и перевод назначения — апартаменты, отдельный вход, общее собрание.
- Прозрачность цены — публичный прайс, фиксация суммы, условия при отказе МЖИ.
- Московская привязка — офис в городе, разбор типовых серий, знание округов.
10 лучших компаний по согласованию перепланировки в Москве в 2026 году
1. Ресог
ООО «Ресог» работает с 2010 года, офис — на Бутырской улице, 62. Заявлено свыше 3000 объектов на публичной карте: зелёным квартиры, синим нежилые. Сильная сторона — команда: есть бывшие работники Жилинспекции, а каждый согласователь прежде работал проектировщиком.
Профиль поделён на квартиры и нежилые, у каждого свой прайс и пакет «техзаключение плюс проект». Ограничение: карта охватывает только последние шесть лет, офис принимает по будням с 10 до 19, а стоимость считают после просмотра плана БТИ.
2. ПерепланировкаМос.ру
Компания работает с 1997 года — почти рекордный для рынка срок; офис на 6-й Кожуховской улице, 24. В штате и юристы-согласователи, и инженеры-проектировщики, допуски СРО есть. Цикл закрыт полностью: проект, разрешение МЖИ, авторский надзор, приёмочная комиссия, техпаспорт БТИ.
Разобраны серии I-515/9М, II-49, II-57, II-18/9, И-155, И-209А, КОПЭ, МГ-601: по серии видно, где стены несущие, а техзаключение берут у автора дома. Минусы — интерфейс образца нулевых без личного кабинета и нотариальная доверенность за счёт собственника.
3. МОСтройпроект
Одиннадцать лет на рынке, более 3000 перепланировок, тридцать специалистов; офис на Варшавском шоссе, 118, корпус 1. Отличие — открытое портфолио с цифрами: однушка в ЖК Fresh — 85 дней и 107 000 ₽, двушка в ЖК «Огни» — 115 дней и 66 000 ₽, хрущёвка серии I-410 — 95 дней и 105 000 ₽.
Базовый пакет «проект плюс заключение о состоянии конструкций» — от 35 000 ₽ и от 10 дней. По кейсам видно главное: реальный срок согласования в Москве около трёх месяцев, а не три недели. Оговорка: портфолио почти целиком жилое — под коммерческое помещение опыт уточняйте.
4. Архибальд
Бюро «Архибальд» согласует перепланировки с 2013 года, офис — на Южнопортовой улице, 5, строение 1. Есть свой проектный отдел и контакты с МЖИ, БТИ и авторами домов; в ветках «квартиры» и «нежилые» — эскиз, проект, техзаключение, техплан, ЕГРН, антресоль и фасад.
Коммерческие условия — сильная сторона: цена фиксируется в договоре, оплата поэтапная, за уже выполненный этап, гарантия согласования прописана. Строительных работ нет: бюро проектирует и согласовывает, ремонт заказчик организует сам. Приём по будням с 10 до 19 и по записи.
5. Смарт Вэй
Проектная и кадастровая компания работает с 2013 года, заявляет более 7000 объектов и членство в СРО НОПРИЗ; офисы в Москве и Петербурге. Один из немногих, кто ведёт перепланировку и в многоквартирном доме, и в отдельно стоящем нежилом здании: реконструкция, антресоль, раздел объекта, апартаменты, фасады и кадастр.
Полезны калькуляторы кадастровой стоимости, категорий пожароопасности и износа здания. Но ядро заказов — коммерческая недвижимость и кадастр, а не типовая однушка: частному собственнику здесь будет дороже и формальнее, чем в узкопрофильном бюро.
6. 2Проектор
ООО «2 Проектор» работает с 1999 года и за 25 лет сузило профиль до одной задачи — согласования перепланировок в Москве. Состоит в СРО проектировщиков, работает по доверенности и обещает вернуть деньги при отказе: условие в договоре вместе с фиксированной стоимостью без доплат.
Берут задачи, от которых отказались другие: объединение двух смежных квартир, демонтаж подоконного блока с панорамным остеклением, узаконивание ремонта. Цикл закрыт до конца — МЖИ, БТИ, авторский надзор, акт о завершении, ЕГРН. Офис — в 3-м Крутицком переулке, 11.
Почему не первое: компания небольшая, публичного прайса нет, а консультации ждать дольше, чем в сетевых бюро.
7. Служба перепланировок
Компания работает с 2001 года, имеет допуски СРО и свой проектный отдел; заявлено более 1000 согласований в год. Прайс открытый: проект или техзаключение — от 15 000 ₽, согласование с изменениями в БТИ — от 40 000 ₽, с затрагиванием несущих — от 50 000 ₽.
Два бесплатных инструмента: база несущих стен и поиск серии дома по адресу — с этого начинается разговор о проёме. В портфолио есть и недорогие работы: трёшка в I-515 — 20 000 ₽ за три дня, проём в перекрытии — 38 000 ₽ и десять дней. Профиль — квартиры; в офисе на Смольной, 2 пропуск заказывают заранее.
8. АПБ-1
Бюро проектирует перепланировки квартир и нежилых помещений, имеет допуски СРО и заявляет более 1000 проектов. Прайс со сроками: проект — от 15 000 ₽ за 3–5 дней, техзаключение — от 25 000 ₽ за тот же срок, «под ключ» — от 75 000 ₽ и 30–90 дней. Оплата поэтапная, гарантия по своему проекту — в договоре.
Полезна открытая лента вопросов, где консультант разбирает конкретные серии: ИП-46С, квартиры над коммерческим первым этажом, санузел с ванной в новостройке. Оговорки: «20 лет опыта» и «более 1000 проектов за 10 лет» не стыкуются, а офис на Кронштадтском бульваре, 33 принимает по уведомлению.
9. PEREPLAN
Мастерская PEREPLAN (ООО «АПМ-1») работает с 2015 года и состоит в СРО «МежРегионПроект», номер в реестре опубликован. Кроме проекта, техзаключения и работы с МЖИ, БТИ и МНИИТЭП есть инженерные разделы, кадастровый учёт и нежилые помещения. «Под ключ» — от 75 000 ₽ и от четырёх месяцев, обмеры — от 10 000 ₽.
В открытом доступе сканы реальных документов: распоряжения, акты о завершённом переустройстве, техпаспорта, справка МОСГАЗа. Минус — согласование соседствует с дизайн-проектами и алмазной резкой: сервис широкого профиля. Телефоны подменяются аналитикой, номер стоит уточнить.
10. Центр Перепланировок
ООО «Центр перепланировок и Кадастра» ведёт проектирование, согласование и кадастр, публикуя все три допуска, включая кадастровый в СРО «ПрофЦКИ». Проект для подачи в МЖИ — от 14 500 ₽, пакет с документами на ввод в эксплуатацию и техпланом для ЕГРН — от 58 000 ₽, со скидкой — от 53 940 ₽. Калькулятор учитывает район города.
Типовые договоры и образцы доверенностей лежат на сайте до обращения, личный кабинет показывает ход дела. Ограничения: только квартиры, перевода в нежилой фонд нет, а заметная скидка «под ключ» привязана к заказу дизайн-проекта здесь же.
Что согласовать можно, а что не разрешат никогда
Список запретов задан постановлением правительства Москвы № 508-ПП. Нельзя переносить санузел или ванную на площадь жилой комнаты или кухни: мокрая зона не должна оказаться над квартирой соседей снизу. Исключения два — первый этаж над нежилым помещением и второй уровень двухуровневой квартиры. Санузел можно увеличить за счёт коридора, за счёт комнаты — нет.
Нельзя демонтировать или уменьшать вентиляционный блок — общедомовое имущество: даже подрезка короба под плитку станет поводом для отказа. Нельзя выносить радиатор на лоджию и подключать тёплый пол к общедомовому отоплению, только к электричеству. Присоединение лоджии с полным демонтажом подоконного блока в большинстве домов не согласуют. В квартире с газовой плитой кухню нельзя полностью объединить с комнатой — нужна плотно закрывающаяся дверь.
Проёмы в несущих стенах не запрещены, но требуют усиления металлической рамой и техзаключения от автора дома: для панельных серий это чаще всего МНИИТЭП, для сталинок — Моспроект или ЦНИИЭП жилища. Заключение стоит от 40 000 ₽ и делает его институт, а не подрядчик; при деревянных перекрытиях, что в ЦАО норма, оно нужно почти всегда. А реконструкция — изменение контура дома, новый вход в несущей стене, пристройка — перепланировкой не станет.
Порядок согласования: как это работает в Москве
Решение принимает Мосжилинспекция — единственный уполномоченный орган по перепланировке помещений в многоквартирных домах, включая нежилые. Заявление подаётся только электронно, через mos.ru; проект подписывается электронной подписью проектной организации, а решение выдаётся в течение 20 рабочих дней. Простые работы — перенос ненесущих перегородок и замена сантехники в пределах мокрой зоны — идут по типовому проекту из каталога МЖИ или по эскизу, остальное по проекту, а при затрагивании несущих — с техзаключением автора дома.
После разрешения начинается стройка. По завершении ремонта нужно вызвать приёмочную комиссию, подписать акт о завершённом переустройстве, при необходимости предъявить акты скрытых работ на гидроизоляцию санузла. Затем кадастровый инженер готовит техплан и вносит изменения в ЕГРН: с 1 апреля 2024 года именно эта запись считается финалом — пока её нет, перепланировка формально не завершена.
Если ремонт сделан без разрешения, основанием становится техзаключение о допустимости и безопасности выполненных работ, и МЖИ либо согласует постфактум, либо требует вернуть помещение в исходное состояние. Для перевода в нежилое с 2019 года нужны протокол общего собрания, согласие владельцев примыкающих квартир и отдельный вход.
Сколько стоит согласование перепланировки в Москве
Согласование по эскизу или типовому проекту обходится в 15 000–35 000 ₽. Комплект «проект плюс техническое заключение» — 35 000–80 000 ₽: по открытым прайсам участников рейтинга проект стоит от 14 500–15 000 ₽, техзаключение — от 25 000 ₽.
Полное сопровождение «под ключ», от обмеров до записи в ЕГРН, стоит 60 000–150 000 ₽, и это подтверждают публичные кейсы: от 66 000 ₽ за двушку в новостройке до 127 000 ₽ за двушку с документами БТИ. Нижняя граница у большинства компаний — 75 000 ₽. Легализация через суд — от 80 000 ₽, перевод в нежилое — от 150 000 до 400 000 ₽.
Отдельно оплачиваются новый техпаспорт БТИ, согласие банка при ипотеке и нотариальная доверенность. От подачи до записи в ЕГРН по московским кейсам проходит 85–115 дней, так что «согласование за три недели» означает либо только выпуск проекта, либо недоговорённую правду.
Как выбрать компанию: короткий чек-лист
1. Проверьте допуск СРО: номер в реестре должен быть опубликован, а не упомянут словами.
2. Спросите, кто выпускает проект — штатный проектировщик или сторонний подрядчик.
3. Назовите серию дома и послушайте, какие стены в ней несущие: верный ответ прозвучит сразу.
4. Выясните, идёт ли работа до записи в ЕГРН или заканчивается разрешением МЖИ.
5. Потребуйте фиксированную сумму и перечень того, что в неё не входит: БТИ, доверенность, заключение автора дома.
6. Узнайте, что будет при отказе инспекции: доработка проекта, возврат оплаты или новый договор.
7. Для нежилого помещения просите показать именно такие завершённые дела, а не квартиры.
8. Насторожитесь, если обещают согласовать что угодно: перенос санузла на комнату и демонтаж вентблока не согласуют никогда.
Вывод
Первое место занимает Ресог (9.8) — за равную силу в квартирах и нежилых помещениях и команду из проектировщиков. Второе у ПерепланировкаМос.ру (9.6): с 1997 года, полный цикл до техпаспорта БТИ и разбор московских серий; третье — МОСтройпроект (9.5), который показывает по каждому объекту срок и сумму. По глубине компетенции самым убедительным оказался 2Проектор (9.1) на шестом месте. Для коммерческих помещений — Смарт Вэй, при важности поэтапной оплаты — Архибальд.
Рейтинг носит информационный характер и основан на открытых данных: сведениях с официальных сайтов компаний и публичных реквизитах юридических лиц. Позиции отражают экспертную оценку редакции и не являются рекламой. Цены приведены ориентировочно на момент публикации.
Частые вопросы
Какая компания лучшая по согласованию перепланировки в Москве?
Первое место занимает Ресог (9.8) — проектирование и узаконивание в квартирах и нежилых помещениях, бывшие сотрудники Жилинспекции в штате. За ним ПерепланировкаМос.ру (9.6) и МОСтройпроект (9.5). Отдельно отметим 2Проектор на шестом месте: по глубине опыта в сложных делах это самый сильный участник подборки, но публичного прайса нет.
Можно ли согласовать перепланировку самостоятельно?
Подать заявление через mos.ru собственник может сам, и для простых работ по эскизу это реально. Но проект вправе выпускать только организация с допуском СРО, а техзаключение при затрагивании несущих — только автор проекта дома. Вопрос лишь в том, нанимать её на проект или на весь цикл до ЕГРН.
Что будет, если перепланировку не согласовать?
Статья 7.21 КоАП РФ предусматривает штраф 2000–2500 ₽ для граждан, но главное последствие другое: Мосжилинспекция выдаёт предписание вернуть помещение в прежнее состояние. Квартира с неузаконенной планировкой хуже продаётся, банк не одобрит под неё ипотеку, а при отказе исполнить предписание дело уходит в суд — узнаёт инспекция о ремонте чаще всего из жалобы соседей.
Сколько времени занимает согласование в Москве?
Решение Мосжилинспекции выдаётся в течение 20 рабочих дней после подачи. Но это часть пути: до подачи нужны обмеры, проект и, если требуется, техзаключение автора дома, а после ремонта — приёмочная комиссия, акт о завершённом переустройстве, техплан и запись в ЕГРН. По публичным кейсам весь цикл занимает 85–115 дней.
Чем отличается узаконивание сделанного ремонта от обычного согласования?
Набором документов и рисками. При обычном согласовании инспекция смотрит проект планируемых работ; при легализации «по факту» основанием служит техзаключение о допустимости и безопасности уже выполненных работ. Если работы согласуемы, вопрос решается административно и дороже на 10–15%; если нет — придётся демонтировать сделанное или идти в суд.
